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湖南法治報(bào)訊（通訊員 皮亦玲 范質(zhì)惠）買受人無(wú)法足額支付房屋首付款，為成功購(gòu)買房屋，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂首付款《借據(jù)》，該《借據(jù)》是否有效？開(kāi)發(fā)商能否依據(jù)《借據(jù)》向買受人主張權(quán)利？近日，益陽(yáng)市赫山區(qū)人民法院審理了這樣一起案件。

2021年4月1日，原告某房地產(chǎn)公司與被告張某簽訂《益陽(yáng)市赫山區(qū)商品房買賣合同》，約定被告購(gòu)買的某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房，總金額477900元。被告應(yīng)于合同簽訂之日向原告交付首付款97900元，被告如未按合同規(guī)定的時(shí)間付款，逾期超過(guò)90日，原告有權(quán)解除合同，被告愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)原告同意，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，被告應(yīng)按日向原告支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之二（該比率應(yīng)不小于前述比率）的違約金。

合同簽訂當(dāng)日，被告張某和原告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就首付款分期支付的問(wèn)題，另行簽訂了《借據(jù)》一張，約定張某因購(gòu)房需要，向某房地產(chǎn)公司借到人民幣92900元用于購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的商品房。張某應(yīng)于2022年10月31日前歸還20000元，于2024年4月1日前歸還72900元。同時(shí)《借據(jù)》約定，如被告張某每期按期足額歸還本金，則可免除借款利息，若張某有任意一期未能按期足額歸還本金的，則本筆借款從實(shí)際借款之日起按每日萬(wàn)分之三計(jì)算利息，直至本息全額還清之日止。

《借據(jù)》簽訂后，原告某房地產(chǎn)公司已經(jīng)將商品房交付張某并使用，被告張某于2022年12月2日支付了20000元，余款一直未支付，原告某房地產(chǎn)公司由此訴至法院，要求被告張某支付剩余未付首付款72900元，以及按照《借據(jù)》約定，以72900元為本金，按日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付利息。

赫山區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的《益陽(yáng)市赫山區(qū)商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

關(guān)于雙方簽訂的《借據(jù)》效力，法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條第一款的規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”。雖然原、被告事實(shí)上簽訂了《借據(jù)》，但原告并未實(shí)際出借對(duì)應(yīng)款項(xiàng)，該《借據(jù)》本質(zhì)上是原告為了促進(jìn)商品房買賣業(yè)務(wù)的達(dá)成、規(guī)避限貸政策，幫助被告滿足購(gòu)房貸款首付比例的要求，從而達(dá)到獲取金融機(jī)構(gòu)商業(yè)貸款的目的而訂立的，案涉款項(xiàng)實(shí)質(zhì)上是購(gòu)房首付款，《借據(jù)》實(shí)為首付款分期協(xié)議，雙方?jīng)]有借貸的合意，意思表示不真實(shí)，該《借據(jù)》無(wú)效。此外，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號(hào)）規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款，不得組織“眾籌”購(gòu)房。本案中，原告違反上述規(guī)章規(guī)定，違規(guī)向被告提供首付款借款，違反我國(guó)相關(guān)購(gòu)房及金融政策，影響金融安全、市場(chǎng)秩序，違背公序良俗。法院最終認(rèn)定案涉《借據(jù)》無(wú)效，判令被告張某在指定期限內(nèi)向原告某房地產(chǎn)公司支付剩余未付首付款72900元，駁回原告某房地產(chǎn)公司依據(jù)《借據(jù)》要求被告張某按照日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付利息的訴訟請(qǐng)求，但因案涉《商品房買賣合同》合法有效，其中約定了按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付違約金的條款，法院考慮到原、被告雙方對(duì)于被告逾期支付首付款的后果均有過(guò)錯(cuò)，為合理平衡各方利益，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整為被告按照其支付20000元首付款的次日（即2022年12月3日）的LPR（年利率3.65%）的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款利息。

法官提醒：

近年來(lái)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為規(guī)避限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，采取“首付分期”、“首付貸”、“簽訂虛假借款協(xié)議”等方式，幫助購(gòu)房者湊齊首付款，此類行為看似靈活，實(shí)則暗藏法律風(fēng)險(xiǎn)。從法律層面來(lái)說(shuō)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條第一款的規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”以及第一百五十三條的規(guī)定：“違背公序良俗的民事行為無(wú)效”等，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者串通簽訂的虛假借款協(xié)議，因缺乏真實(shí)的借款合意，且損害社會(huì)公共利益、破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，自始至終不發(fā)生法律效力。

法官在此溫馨提示：購(gòu)房者應(yīng)通過(guò)合法途徑籌措購(gòu)房資金，切勿輕信開(kāi)發(fā)商“虛假借款”、“首付貸”等違規(guī)操作；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，不得為追求短期利益觸碰法律紅線。任何試圖規(guī)避監(jiān)管、破壞市場(chǎng)秩序的行為，終將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

責(zé)編：楊紹銀

一審：楊紹銀

二審：伏志勇

三審：萬(wàn)朝暉

來(lái)源：湖南法治報(bào)